În pofida noilor incertitudini, cauzate de pandemie, de șocurile din economia globală și de războiul din Ucraina, companiile de pe piața imobiliară românească și-au continuat deciziile de închiriere, unele contracte au fost semnate, iar negocierile nu au fost întârziate sau oprite, potrivit consultanților Colliers.
Deși cifrele privind cererea sunt încă mult sub vârfurile de dinaintea pandemiei, anul 2022 a avut un început bun în ceea ce privește activitatea de închiriere în București, cu o cerere totală în creștere cu aproape 15 la sută față de perioada similară a anului trecut, la circa 62.000 mp. Cererea nouă a crescut cu circa 57 la sută față de primul trimestru din 2021, la 34.000 mp.
Principalele livrări care au crescut stocul de birouri moderne din București la aproape 3,3 milioane mp au fost clădirile Oslo și London ale River Development, parte din proiectul Sema Parc (31.500 mp), Tandem al Forte Partners (21.000 mp) și prima clădire din proiectul @Expo al Atenor (21.000 mp), care reprezintă aproximativ jumătate din livrările totale estimate pentru 2022 (peste 130.000 mp).
În primul trimestru al anului, două noi companii și-au făcut intrarea pe piața locală și au deschis sedii: Booking și Ford. Mai multe companii urmează să intre sau să-și extindă substanțial prezența locală în perioada următoare, ceea ce sugerează că începutul de an este mai bun decât indică cifrele existente.
„Zona de IT&C continuă să furnizeze principalii clienți ai clădirilor de birouri și reprezintă peste 40 la sută din cererea totală, iar ponderea în cererea nouă este și mai mare – mai mult de jumătate. Și companiile de servicii profesionale sau din sectoarele orientate către consumatori au avut o contribuție semnificativă în închirierea de birouri și au completat un trimestru destul de diversificat din punct de vedere al activității.
Intențiile de angajare rămân solide și depășesc lejer media istorică, în multe cazuri, ceea ce subliniază faptul că firmele mai degrabă se extind decât să-și reducă personalul. Totuși, în cazul în care condițiile economice se vor înrăutăți, probabil că deciziile de angajare vor merge în cealaltă direcție. Cu alte cuvinte, economia este destul de robustă și se menține bine în contextul dificil actual, dar asta se poate schimba destul de rapid, iar riscurile pentru 2022 sunt considerabile și în orientate în jos”, explică Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Consultanții Colliers estimează că rata de neocupare de 16,5 la sută înregistrată la sfârșitul lui 2021, nivel la care s-a aflat și în primul trimestru al acestui an, nu subliniază decalajul tot mai mare dintre clădirile de birouri moderne, competitive și cele mai vechi, care nu au o poziție foarte bună. Pe măsură ce oferta de spații în clădiri bune (inclusiv pentru viitoarele proiecte livrate în anii următori) începe să se restrângă, apar și primele presiuni semnificative de creștere a chiriilor în clădirile de birouri clasa A din ultimii ani.
Chiriile sunt încă, în medie, cu 10-15 la sută mai mici decât înainte de pandemie, pe fondul creșterii stimulentelor contractuale. În unele cazuri, bugetul pentru amenajare alocat de proprietari pentru clienții care se mută într-un spațiu nou este aproape dublu față de cel de dinaintea pandemiei. În plus, o serie de factori – un număr mai mic de proiecte noi cu livrare în anii următori, costurile de construcție mai mari, reactivarea multor companii pe piața de închirieri – au dus la o creștere cu 5-7 la sută, în medie, a chiriilor brute în clădirile bune care urmează să se livreze, creștere comparativă cu trimestrele precedente. Colliers observă și că unele zone din București se schimbă rapid și par să devină piețe de proprietari, ceea ce susține creșterea nivelului chiriilor.
„În general, piața de birouri din București este într-o formă bună și a rezistat perioadei de pandemie mai bine decât s-a crezut inițial. Totuși, nu a ieșit din zona de risc. Cum sectorul imobiliar tinde să reflecte economia globală, rămânem destul de îngrijorați de riscurile unei recesiuni globale, având în vedere încetinirea economică actuală din China, problemele persistente ale lanțului de aprovizionare global, invazia Rusiei și politica de înăsprire a Rezervei Federale din SUA. Cât timp nu intrăm într-un scenariu foarte negativ pe plan extern, 2022 se anunță un an decent pentru piața locală de birouri”, arată Victor Cosconel.
Consultanții Colliers estimează că 2022 ar putea fi livrați circa 130.000 mp de spații de birouri noi și moderne, cu un total de circa 360.000 mp pentru 2022-2024. Această cifră pare destul de mică pe o piață pe care valoarea raportată a cererii noi a fost, în medie, de circa 140.000 mp/ an, înaintea pandemiei (probabil că tranzacțiile directe care nu sunt raportate adaugă circa 30 la sută, conform estimărilor Colliers).
Contextul actual este un moment bun pentru ca firmele să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru, iar Colliers răspunde provocărilor actuale și nevoilor viitoare pe piața de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic și complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor și planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depășesc, de multe ori, 10-15 la sută în comparație cu valorile obținute de obicei de la contractori, la negocierile din etapa de licitație.
DESPRE COLLIERS
Este unul dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și de management al investițiilor. Cu operațiuni în 62 de țări, 17.000 de specialiști oferă consultanță de specialitate pentru clienți.