În 2023, cea mai importantă tranzacție pe piața de birouri din București a fost realizată de Oracle, unul dintre cei mai mari chiriași din oraș.
“Gigantul” american și-a redus spațiul total de birouri la circa jumătate, la 26.000 mp, distribuiți în două proiecte din zona Floreasca – Barbu Văcărescu. Consultanții Colliers, unul dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și de management al investițiilor, subliniază că dimensiunea unor chiriași poate determina schimbări semnificative, având în vedere că numai spațiile eliberate de Oracle reprezintă un sfert de punct procentual din suprafața întregii piețe de birouri din București.
Nu se pot trage, însă, concluzii în funcție de un singur contract de leasing. Spre exemplu, în cea mai mare tranzacție distinctă a anului, Honeywell și-a reînnoit contractul de închiriere pentru 24.000 mp, fără să facă vreo modificare în sus sau în jos asupra suprafeței ocupate. Un alt exemplu notabil este Adobe, care aproape și-a dublat suprafața ocupată anterior, până la 17.500 mp.
- Tudor Ionescu (CBRE): “Noaptea Companiilor e mai mult decât un târg de joburi – este o ocazie unică prin care angajatorii își pot prezenta povestea”
- Evenimente de artă direct la birou: cum poate deveni arta o pârghie pentru reținerea talentelor și creșterea productivității
- Viitorul muncii și al resurselor umane, în prim-planul Share|Care|Dare, a 20-a ediție a conferinței naționale HR Club
“Una dintre tendințele de remarcat pe piața imobiliară în 2023 este preferința chiriașilor mai mici pentru spații de birouri moderne, de Clasa A. În urmă cu câțiva ani, această cerere ar fi fost mai degrabă orientată spre vile sau clădiri de birouri mai vechi. O altă observație este legată de instituțiile de stat, care, deși au o prezență limitată pe piața de birouri moderne, sunt așteptate să-și crească cererea, în special în linie cu obiectivele ESG susținute de UE. O tranzacție notabilă este și cea a Infineon, o companie IT, pentru un proiect build-to-suit (BTS) din portofoliul One United, închiriat pe o perioadă de 15 ani. Tranzacția este unică dacă ținem cont că majoritatea contractelor de închiriere acoperă perioade de 5-7 ani și, ocazional, de până la zece ani. Această evoluție semnalează o schimbare pozitivă și indică creșterea încrederii în piața locală a unora dintre companii și maturizarea pieței de birouri”, arată Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Clădirile mai vechi pierd teren
În ceea ce privește chiriile, situația s-a schimbat destul de mult, în condițiile, în care în precedentul deceniu, ele au fost puțin schimbate în București. Anul trecut, consultanții Colliers au observat o creștere cu circa 16 la sută a nivelului chiriilor în zona CBD (Central Business District), până la 22 de euro. mp. O creștere similară a fost observată, în general, în clădirile de bună calitate din punct de vedere al eficienței energetice, care sunt și bine conectate la infrastructura orașului. Clădirile mai vechi sau cele din locații mai puțin atractive pierd chiriași și, prin urmare, nu pot justifica chirii mai mari, ceea ce contribuie la decalajul semnificativ dintre birourile care respectă standardele ESG și sunt bine poziționate și cele din clădiri mai vechi.
Rata de neocupare a urcat puțin până la 15,5 la sută. Cea mai mare parte a evoluției ascendente a fost determinată, cel mai probabil, de o singură tranzacție – înjumătățirea suprafeței de birouri ocupate de Oracle. Clădirile de top au o rată de neocupare mult mai mică decât media generală a pieței și ajung chiar la valori de o singură cifră, față de media de peste 15 la sută pentru București în ansamblu.
Evoluția pieței în 2023
În perioadele de incertitudine, e nevoie de prudență, iar acest lucru a fost evident în toate aspectele pieței de birouri, în 2023, un an mixt din prisma activității. Pe de o parte, cererea totală a înregistrat o creștere de circa 44 la sută față de 2022, până la aproximativ 400.000 mp, și a depășit cu ușurință recordul anterior, de 365.000, atins în 2019, arată raportul anual publicat de Colliers.
Pe de altă parte, 2023 a marcat cel mai scăzut nivel al livrărilor din 2015 încoace și o scădere cu 42 la sută față de media ultimilor cinci ani. Perspectivele pe termen scurt rămân însă favorabile pentru anumite zone ale pieței, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul clădirilor de bună calitate în ceea ce privește eficiența energetică și destul de bine conectate la infrastructura orașului, rata de ocupare ar continua să se îmbunătățească. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea proprietarilor pe anumite subpiețe și va crește decalajul dintre birourile bine poziționate, care respectă standardele ESG, și cele mai vechi.
În 2023 au fost livrați doar 110.000 mp de spații noi de birouri moderne în București, iar stocul total a ajuns la aproape 3,4 milioane mp. Cele mai importante proiecte noi au fost a doua fază a One Cotroceni Park, din portofoliul One United (34.500 mp), a doua fază a U-Center – Forte Partners (32.500) și a doua fază a @Expo – Atenor (28.000). Alte două proiecte, cu suprafețe sub 10.000 mp, care au fost finalizate, sunt Arghezi 4 – Strabag, și Muse – Primavera Development. Volumul livrărilor se va atenua și mai mult, având în vedere că activitatea de construcții a încetinit și doar un singur proiect semnificativ este preconizat să fie finalizat în București, în 2024 – AFI Loft (circa 16.000 mp).
“Temperarea livrărilor a fost însoțită de o încetinire a cererii noi, în scădere cu circa șase la sută în 2023, până la 115.000 mp. Această cifră este aliniată cu media anuală înregistrată în ciclul anterior. Pe de altă parte, e de remarcat că tranzacțiile de leasing generate de cereri noi, adică acele contracte care îmbunătățesc gradul de ocupare, deci excluzând relocările din stocul competitiv sau reînnoirile, au reprezentat sub 30 la sută din totalul tranzacțiilor de leasing, față de 40-50 la sută în anii dinaintea pandemiei. În mod normal, ne-am aștepta la o astfel de prevalență a reînnoirilor în detrimentul cererii noi în piețe mature, nu în cele emergente, cum este cea din București”, explică Victor Coșconel.
Cu o suprafață închiriabilă de aproximativ 3,4 milioane mp în clădiri moderne de birouri, Capitala pare să fie într-o poziție favorabilă în eventualitatea unei încetiniri puternice ale economiei globale. Stocul pe cap de locuitor este relativ scăzut în comparație cu nivelurile vest-europene. În plus, transformarea orașului într-un centru de servicii a devenit tot mai proeminentă în ultimii ani. Împreună cu directivele UE, este de așteptat ca această tendință să genereze o cerere substanțială de leasing în viitor, în special din partea guvernului sau a altor instituții de stat, care au fost relativ absente de pe scena birourilor.
“Traversăm un moment-cheie în dinamica pieței. Pe de o parte, cererea nouă a fost relativ redusă în comparație cu perioada pre-pandemică. Temerile privind lucrul de la distanță au determinat mulți dezvoltatori să pună multe proiecte noi în așteptare. Pe de altă parte, e important să recunoaștem că modelul de lucru hibrid se va menține și, deși nu există o abordare universală, este tot mai clar că birourile sunt în continuare importante chiar dacă oamenii lucrează de la distanță o parte din săptămână sau în majoritatea timpului. Sondajul de la finalul anului trecut întărește această idee și arată că marea majoritate a respondenților consideră în continuare că biroul reprezintă un element crucial al culturii corporative, în timp ce opiniile respondenților privind beneficiile legate de productivitate sunt mult mai nuanțate”, subliniază Victor Coșconel.
Doar câteva proiecte de birouri apar la orizont. În 2024, suprafața preconizată, în București, însumează doar circa 16.000 mp, iar în 2025 ar putea fi livrați circa 33.000 mp.
DESPRE COLLIERS
Este unul dintre liderii globali în servicii de consultanță imobiliară și management al investițiilor. Cu operațiuni în 66 de țări, 19.000 de specialiști oferă consultanță de specialitate pentru clienți.
